부동산 공부/ 주택구입부담지수 k-hai 알아보기

(개인적 공부기록으로 내용이 틀리거나 할 수 있습니다 / 부동산 변곡점이 왔다)

 

주택구입부담지수 K-hai로 그래프를 그려보았습니다.

 

주택구입부담지수는 버블정도를 알수 있는 지표의 하나로 볼 수 있습니다.

 

중위소득가구가 표준 대출을 받아 중위가격 주택을 구입할 때의 상한부담을 나타내는 지수입니다.

 

'지수100' 은 주택 담보 대출 원리금 상환으로 가구 소득의 25%를 쓴다는 것
예를 들어 월급 100만원중 25만원을 주택 대출 원리금으로 사용하는 것입니다.

 

한국 주택 금융공사 주택금융 연구원에서 3개월마다 산출해 발표합니다.
'저금리'를 지수 산출 도구에 포함하여 상환부담을 수치화한 것으로
금리가 오르면 주택구입부담지수가 높아지기에 유의미하게 볼 수 있다고 합니다.

 

매매지수는 시계열에서
주택금융통계시스템에서 지역별 주택구입부담지수를 받았습니다.

 

전국, 광역시외 지역들의 khai지수와, 평균 지수, 매매지수를 볼 수 있도록 그래프를 그려봤습니다. 

 

작성시점은 1월 중순이었습니다.

 

1. 전국 

 

전국 평균 khai는 계산하여 62.2가 나왔습니다.

2008년 76.2 전고점 찍고 현재 89.3으로 최고점입니다. 

기간으로 보면 평균보다 높은 기간은 낮은 기간보다 적게 확인되는 것 같습니다. 

2014년에서 2019년까지 상승장인동안 이때는 집사기에도 k-hai 하나만 볼 때 부담스럽지 않았던 정도로 보여집니다.

 

khai와 금리는 빨간 네모칸 부분만 제외하고는 금리가 올라갈 때 k-hai도 같이 오르고

금리가 내릴 때 khai가 내리는 방향으로 방향이 금리를 쫓아가는 것 같습니다. 

상승장이되면서 k-hai와 금리가 살짝 오르려하다

코로나로 금리인하가 되면서 두 개다 내려간 후 

금리가 급격히 올라가면서 k-hai 지수도 올라갔습니다. 

 

2. 서울입니다. 

 

서울 평균은 127.3 이고 

최고점 찍고 하락했던 전고점 164.8을 넘어 지금은 214.6입니다. 

164였던 시기가 가구 소득의 41%가 대출로 나가야 하는 돈이 었는데 

지수 200 넘으니 50%보다 더 높은 퍼센트로 나가야 하는 상황이겠네요. 

22년 3분기에 215였고 4분기에는 좀 더 높았을 것인데

책에는 22년 231.4로 58%로 수준이라고 나와있네요.  

부담스런 시기입니다. 

 

3. 부산입니다. 

khai가 높게 유지한 기간,회수는 적은편으로 보입니다. 

평균은 60.6으로 기준을 잡앗고

2010년 4분기에 61을 넘으며 평균보다 높아지면서 65.1까지 갔다가 다시 내려온후 

2016년 3분기에 62.5로 다시 오르면서 73.5까지 찍으면서 전고점이었습니다. 

그 후 코로나가 오고 부담지수가 줄어들었는데 

가격상승과 금리인상과 함께 k-hai도 가파르게 오르며 현재 최고치를 기록하고 있습니다. 

k-hai와 주택매매지수는 흐름이 비슷하게 흘러왔습니다.

 

 

4.대구입니다.

대구는 14년도 초까지 평균이거나 저평가 상태였는데 

14년후반부터 오르기 시작하면서 15년 전고점 73.9 기록한 후에도 코로나기간 1년 제외하고는 고평가 상태입니다. 

 

5.인천입니다.

인천 평균은 66이고 

2008년도 3분기에 전고점을 찍은 후 지수가 천천히 내려와 

오랫동안 평균 아래에 있으면서 저평가 상태였습니다. 

코로나 초반시기 좀 더 내려갔다가 21년 초부터 급격한 상승이 이루어졌죠

전고점을 찍고 98.9로 거의 100에 다다르는 정도입니다. 

매매가는 굴곡의 정도는 있지만 흐름은 비슷하게 보이네요

 

6. 광주입니다.

광주 k-hai 평균은 41.8 이고 2011년 1분기까지 저평가 상태 

15년까지는 평균정도로 유지되다가 상승이 시작됩니다.

2018년 전고점은 48.9였고 잠깐 내려가는 듯하다가 

다른지역과 마찬가지로 급격히 상승한 모습입니다. 

매매지수는 꾸준히 상승한 모양입니다. 

 

 

7.대전입니다.

대전은 급격하게 사기 힘들어진 곳이네요 

평균은 56.1이고 평균지수를 유지하다가 2011년~2012년 잠시 올랐다 내려오면서 

저평가가 오래동안 유지되었습니다. 

대전은 코로나 오고 20년부터 급격히 올라오며 다른 지역과 마찬가지로 최고점입니다. 

매매가도 흐름이 비슷합니다.

 

8. 울산입니다. 

울산 khai 평균지수는 45.7이고 

2017년 전고점 57.8을 찍 은 후 잠시 내려왔다가 다시 상승하였습니다. 

다른 지역에 비해 전고점과의 차이는 제일 낮은 듯 합니다. 

매매지수 흐름 비슷합니다. 

 

 

9. 세종입니다. 

세종은 매매지수가 조용하다가 

khai와 같이 급등합니다. 

khai 는 최고점을 찍고 다시 급락하여 낮은 상태입니다. 

세종은 2020년부터 주택구입부담지수가 나와있어 정확한 평균값을 판단하기엔 현재 어려워 보입니다. 

 

10.경기도입니다.

경기도 khai 평균지수는 입니다.

2008년 전고점 105를 찍은 후 내려와 한참 저평가 상태이다가 

21년부터 상승하였습니다. 

서울과 경기도의 khai 지수, 매매지수가 

평균지수가 매매가는 다르지만 

그래프 모양 흐름이 (굴곡모양도) 거의 비슷하네요

 

11. 서울, 광역시 지수 모음입니다. 

거의 대부분 지역이 현재 주택구입부담지수가 최고치를 찍고 있네요. 

책에 나왔던 주택구입부담지수로 지역을 고평가인지 저평가인지 확인하여 투자지역을 찾을 수 있다고 나왔던 내용을 보겠습니다. 

 

2019년 대전(주황)이 90, 인천(연두)이 88로 낮은 상태로 저평가로 보여지는 시기인데요 

2019년 9월부터 급등이 시작되면서 하위권에 있던 대전이 몇 지역을 제치고 많이 올라간 것이 확인되네요. 

이후 22년도에는 인천이 상승하면서 아래 머물렀던 인천이 기타 광역시보다 빠르게 올라왔습니다.

매매지수도 보면 2019년 까지 다른 지역보다 하위권이다가 

대전 19년부터 상승하여 , 인천은 20년도부터 상승하여 올라간 것이 확인됩니다. 

 

 

12. k-hai로 광역시별로 2년 구간으로 저평가되었다 올라갔던 지역을 찾아봤습니다. 

1분기 시점 데이터를 활용했고 22년만 3분기/4분기가 들어갔습니다. 

 

부산 2006년에 저평가였다가 2012년에 대전과 대구보다 올라갑니다. 

대구는 2012년 저평가되었다가 2016년 대전, 인천, 부산보다 올라섭니다.

인천은 20년 저평가되다 대구, 대전, 부산보다 올라갑니다. 

대전은 16년도부터 부담지수가 다른지역보다 낮다가 20년부터 오르면서 22년에 인천, 부산, 대구보다 올라갑니다. 

 

아래는 대구, 인천, 대전 매매지수를 2년 기준으로 그려본 그래프입니다. 

 

k-hai 지수로 봤던 대구, 대전, 인천을 같은 시시 매매지수를 보니 

매매지수도 저평가에서 고평가로 같이 상승했습니다. 

 

그래프 해석을 맞게 잘 한것인지 잘 모르겠습니다만하하하하

k-hai로 지역비교하여 저평가된 지역을 찾아보는 방법도 투자 지역을 선정할 때 방법이 될 수 있을 것 같습니다

 

공부 내용으로 개인적인 견해입니다.(그래프 시점은 1월 중순)