부동산 공부 / 광역시 전세가율

(부동산 변곡점이 왔다를 읽은 후 개인적 공부기록으로 내용이 틀리거나 분석이 틀릴 수 있습니다)

 

 

전세가율 그릴 때도 필요한 것은 시계열입니다.

월간시계열에 28번 탭 아파트매매전세비 데이터로 그래프화 하였습니다.

 

먼저 책에서 나온 내용을 정리 해보았습니다.

 

"전세가율"은 부동산 버블을 판단하는 객관적 지표 중 하나입니다.

전세가 대비 매매가의 버블을 볼 수 있습니다.

 

전세가율은 전세가를 매매가로 나눈 것으로 매매가에서 전세가가 차지하는 비중을 나타냅니다.

전세가율 계산공식 : (전세가격/매매가격)x100

예를 들어 아파트 매매가격이 10억이고 전세가격이 7억언일 경우 전세가율은 70%가 됩니다.

매매가격이 급등하게 되면 전세가율이 낮아지게 되는데 이 말은 전세가격에 비해 매매가격이 높기 때문에 본인 투자 금액이 높아짐을 의미합니다.

"전세가" : 주택의 수요와 공급의 결과가 거품없이 그대로 반영되는 지표로 주택의 사용가치를 대변한다.

"매매가" : 주택의 사용가치에 + 주택의 투자가치가 더해진 것이다.

 

전세가율이 높다 : 매매가와 전세가의 괴리가 좁아졌다

 

전세가율이 낮다 : 매매가와 전세가의 괴리가 커졌다

-> 주택의 사용가치보다 투자가치가 더 크게 반영되었다.

-> 거품이 끼기 시작했다. (매매가의 버블이 심화된다)

 

"전세가율의 고저는 전세가(사용가치)대비 매매가(투자가치)에 끼어 있는 거품의 크기를 나타낸다. "

 

전세가율이 높다 : 거품이 작다

전세가율이 낮다 : 거품이 크다.

 

책에서 전세가율의 전고점을 볼 때 과거와 동일한 잣대로 볼 수 없다고 한 부분이 있습니다.

"바로 "전세자금 대출"의 활성화 여부다.

즉, 전세자금대출이 활성화되기 전의 전세가율과 활성화된 후의 전세가율을 동일선상에서 비교하기에는 무리가 있다.

대출 전후 최고점이 10%전도 높아진 것으로 최저점도 10% 올랐다고 가정하였습니다.

 

 

 

전국 전세가율입니다.

현재 전세가 꼬리는 모두 아래를 향하고 있네요.

지역별로 따로 보겠습니다.

서울의 전세가율 평균은 55.3으로 나왔고

20년말부터 평균을 유지하다 현재 전세가율은 52.9이고 더 내려가려고 하는 모양이네요.

느낌에 비해서 수치로는 평균정도에 머물러있어 거품이 끼였다는 아닌것으로 보여지네요.

 

서울의 최저점은 38.2(2009/01) 였습니다.

최고점은 75.1(2016/07/대출활성후) 이었습니다.

앞쪽에 64.6%(2001/10)은 전세대출 활성 전 최고점이었습니다.

 

 

부산 평균은 67.5이고

최저점은 56 / 최고는 74.6이었습니다.

현재는 63.7로 평균보다 낮은 상태입니다. 거품이 끼어있다고 볼 수 있습니다.

책에 그려져 있던 시점보다는 전세가가 올라온 상태이네요

 

부산 구별 전세가율입니다.

수영구 / 해운대구 / 동래구 순으로 전세가율 많이 떨어졌고 현재는 떨어진것의 반정도씩 올라온 모습이네요.

수영구 / 해운대구 / 동래구가 투자수요가 많이 들어와 거품이 많았었다고 볼 수 있겠네요.

 

 

 

 

광주 전세가율 평균은 73.1 로

최저는 58.2 최고는 78.5 시기였습니다.

최고치 부근에서 5~6년간 오래동안 높게 유지 했었네요

광주는 타광역시에 비해 전세가율이 높은 편인것 같습니다.

책의 마지막 시점보다는 많이 올라왔습니다.

 

대구 전세가율 평균은 70.5 이고

최저점 54.2 최고점 78.1 이었네요.

현재 71.3으로 평균보다 살짝 높습니다.

전세가율은 괜찮지만 대구는 주택구입부담지수가 높고

현재 공사중인 곳이 많고 22년 인허가 양도 많아

구입하기는 부담스런 지역일 것 같습니다.

인천평균은 61.4로

최저는 41.9 최고는 77.1(17년 중반) 이었고

현재는 66.4로 평균보다 높은 상태입니다.

14년도부터 오랫동안 평균보다 높게 유지했네요.

인천은 19년도부터 착공물량이 많았는데

착공물량이 21년도 정도부터 입주하면서 전세가에 영향을 주어 전세가가 낮아지지 않았을 까 생각해 봅니다.

울산 전세가율은 70.8로

최저는 52.8 최고는 75.9였습니다.

울산도 대체적으로 평균지점을 잘 지지하고 있는 것 같습니다.

최저점 이었던 시기 제외하고는 다른지역에 비해 큰 폭으로 등락하지는 않은 것 같습니다.

현재는 75.7 이고 21년도부터 전세가가 평균에서부터 올라가고 있네요.

서울과 6대 광역시 중에 울산이 전세가율이 제일 높습니다.

 

울산은 저자가 타 광역시 대비 주택구입부담지수도 전고점 대비 낮고 전세가율도 높아 상대적 저평가되있고

향후 물량이 증가추세이긴 하나 부담이 적어 눈여겨 봐야 할 곳이라고 이야기한 지역입니다.

 

대전 평균은 66.9 이고

최저 49.8 최고 77.8

현재는 68.7로 평균보다 높은 상태입니다.

(매매가가 내려가서) 거품이 빠지고 있다라고 생각할 수 있을 것 같습니다.

대전은 (평균에서)굴곡이 적은 편은 아닌것 같네요.

 

 

대덕구평균은 70으로 대전 평균보다 높고

전세가율 높게 지지하고 있었는데

20,21년 2년간 최고점 73.7에서 62.5로 약 10%하락 /다시 1년동안 5%가 상승햇네요

현재 69.7입니다.

대전 서구의 평균 72.7 이고

대전 전세가율과 그래프 모양이 유사하게 움직이네요.

대전 유성구 평균은 69.7

전세가율 변동이 가장 컸던 유성구입니다.

현재는 68.0입니다.

대전 중구 평균은 69.9이고

현재 68.1 입니다.

대전 동구 평균은 70.74로

현재는 69.8로 평균과 차이가 크지 않습니다.만

최근에 올랐다 떨어졌네요.

 

대전 전세가율입니다.

구별로 볼 때 유성구/ 대덕구가 전세가율이 많이 낮아졌다 다시 상승한 모습이네요.

현재 전세가가 높은 순서는 서구 - 동구 - 대덕구 - 유성구 - 중구 순입니다. (큰 차이는 없음)

 

전세가율평균

 

세종 전세가율은 평균 53.49

현재 45.6입니다.

세종은 전세가율이 많이 낮은편으로 거품이 많이 끼어있다로 볼수 있을 것 같네요.

 

 

전세가율을 최저 최대 평균 현재기준으로 정리해보았습니다.

현재 서울, 광역시, 세종에서

전세가율이 높은곳은 울산 광역시

낮은 곳은 세종이네요.

 

 

전세가율이 버블이 끼어있는지 보는 지표로는 볼 수 있을 것 같지만

절대적 평가인지 상대적 평가인지에 따라 저평가의 여부가 달라질 수 있고

매매가가 하락하면서 전세가율이 높아지는지

전세가가 높아지면서 상승하는지를 파악해야할 것 같다는 생각이 들었습니다.